«Самолет»: крупнейший застройщик России на грани кризиса
Группа компаний «Самолет» — крупнейший девелопер России по состоянию на 2025-2026 годы, второй по объемам строительства в Москве после ПИК. С момента основания в 2012 году компания построила более 3,1 млн кв. м недвижимости и накопила земельный банк объемом 45,9 млн кв. м. Более 600 тысяч семей уже купили квартиры в проектах «Самолета».
От успеха к кризису: финансовые проблемы «Самолета»
Стремительный рост выручки характеризовал «Самолет» на протяжении многих лет. В 2024 году выручка выросла на 32% до 339,1 млрд рублей, чистая прибыль составила 8,2 млрд рублей, а скорректированная чистая прибыль достигла 30,3 млрд рублей. В 2023 году выручка увеличилась на 53% до 297,4 млрд рублей. В 2022 году рост составил 49% до 194,9 млрд рублей. Эти впечатляющие цифры создавали впечатление непотопляемого девелопера.
Ипотечный кризис 2025 года резко изменил ситуацию. Центральный банк России поднял ключевую ставку до рекордных уровней, что привело к росту ставок по ипотеке до 20-25% годовых. Большинство покупателей недвижимости в России используют ипотечные кредиты. Когда стоимость кредита резко выросла, спрос на квартиры обрушился. «Самолет», как и другие девелоперы, потерял значительную часть продаж.
Продажи недвижимости снизились на 4% в 2025 году — первое падение после многих лет роста. Для компании, привыкшей к двузначным темпам роста, даже небольшое снижение стало тревожным сигналом. Источники Forbes отмечали, что девелоперы, «завязанные» на ипотеке, оказались в особенно уязвимом положении.
Долговая нагрузка возросла. В условиях падающих продаж компания продолжала строить объекты, взятые в работу ранее. Проектный долг «Самолета» достиг значительных размеров. Хотя в 2025 году компания снизила корпоративный долг на 28 млрд рублей, общая финансовая ситуация оставалась напряженной. Компания закладывает в бюджет штрафы за просрочку сдачи объектов, что само по себе свидетельствует о проблемах с соблюдением сроков.
Обращение за государственной поддержкой стало кульминацией кризиса. В феврале 2026 года генеральный директор «Самолета» Анна Акиньшина направила письмо премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой о предоставлении льготного кредита в размере 50 млрд рублей на срок до трех лет. В письме указано, что акционеры готовы предоставить блокирующий пакет акций компании с правом обратного выкупа по новой цене и обеспечить дополнительное финансирование на сумму до 10 млрд рублей.
Компания публично отрицала просьбу о «прямых деньгах» от государства, подчеркивая, что речь идет о льготном кредите, а не о безвозмездной помощи. Однако сам факт обращения за господдержкой свидетельствует о серьезности финансовых проблем крупнейшего застройщика страны.
Продажа активов основателем усилила тревогу инвесторов. В ноябре 2024 года основатель компании Михаил Кенин, владевший 31,6% акций, начал искать покупателя на свой пакет. В июле 2025 года он продал 2,41% акций, снизив долю до 29,19%. Источники Forbes связывали продажу акций со сложным финансовым положением «Самолета». Один из бывших топ-менеджеров подтвердил, что причина продажи — финансовые проблемы компании.
Смерть Михаила Кенина 10 августа 2025 года стала личной трагедией и управленческим вызовом для компании. В феврале 2026 года его акции (29,12%) перешли наследникам, но процесс наследования еще не завершен. Потеря основателя и ключевого акционера в разгар кризиса усложнила ситуацию.
Назначение Анны Акиньшиной генеральным директором в ноябре 2024 года произошло в критический момент. Ей досталась компания на пороге кризиса, и именно под ее руководством пришлось обращаться за государственной поддержкой и управлять сокращением персонала.
Минфин провел проверку и не нашел критических проблем у ГК «Самолет», заявив в марте 2026 года, что ситуация находится под контролем. Минстрой отметил, что ситуация с «Самолетом» не показательна для всей строительной отрасли. Однако эти заявления не сняли вопросов о финансовой устойчивости компании.
Акции компании торгуются на Московской бирже под тикером SMLT с октября 2020 года. По оценке компании, в свободном обращении находится 20% акций. Котировки отражают турбулентность: инвесторы реагируют на каждую новость о финансовых проблемах, задержках сдачи объектов и обращениях за господдержкой.
Проблемы со сдачей объектов и конфликты с дольщиками
Массовые задержки сдачи стали болевой точкой для «Самолета» в 2024-2025 годах. По ЖК «Молжаниново» в Москве дольщикам должны были передать ключи 30 ноября 2024 года. Вместо этого компания прислала SMS о проблемах с персоналом (отсутствие рабочих на стойке) и отсутствием материалов, пообещав решить проблемы к маю 2025 года — задержка на полгода.
Штурм офиса дольщиками произошел 30 марта 2025 года, когда около сотни жителей Москвы взяли штурмом офис группы «Самолет» из-за задержки сдачи ЖК «Остафьево». Согласно контрактам, дольщики должны были получить ключи еще в декабре 2024 года. Многие съехали со съемных квартир и готовились к переезду, но сотрудники компании регулярно переносили встречи, ссылаясь на разные обстоятельства. Разгневанные люди ворвались в офис, требуя немедленного решения проблем.
Проблемы с документами для банков усугубили положение дольщиков. При обращениях с просьбой прислать официальную справку о причинах и сроках переноса передачи объекта (необходимую для предоставления в банк по договору об ипотеке, чтобы избежать штрафных санкций и пересмотра процентной ставки) компания трижды обещала выслать справку, подключить руководство к решению проблемы, взять вопрос в приоритет — но в итоге ничего не делала. Дольщики называли это «одной болтовней и обманом».
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга прекратила рекомендовать квартиры ГК «Самолет» к продаже в 2025 году из-за неисполнения обязательств перед дольщиками. Это серьезный репутационный удар для компании, стремящейся к экспансии в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Сокращение отделки стало вынужденной мерой. «Самолет» сократил объемы отделочных работ, чтобы избежать срыва сроков сдачи домов. Компания предпочла сдавать квартиры без отделки или с минимальной отделкой, лишь бы формально выполнить обязательства по срокам ввода объектов в эксплуатацию. Дольщики получали «голые стены» вместо обещанных готовых квартир.
Нехватка рабочей силы — одна из причин задержек, на которую ссылается компания. «Самолет» назвал актуальной проблему нехватки рабочей силы на стройках. Мигранты, традиционно составляющие основу рабочих на стройках, стали менее доступны из-за миграционной политики и роста зарплатных ожиданий. Российские граждане неохотно идут на тяжелую низкооплачиваемую работу на стройках.
Увольнение 30% сотрудников за год усугубило кадровые проблемы. По отчетности за первое полугодие 2025 года, среднесписочная численность сотрудников «Самолета» на 30 июня составила 6,770 человек против 9,819 годом ранее. К концу 2024 года штат насчитывал 7,631 служащего. Компания объяснила сокращение продажей непрофильных активов и внедрением искусственного интеллекта в работу, но массовые увольнения в условиях проблем со сдачей объектов выглядят противоречиво.
Отзывы дольщиков демонстрируют противоречивую картину. Часть покупателей довольна качеством жилья и своевременной сдачей объектов: «Нормальная строительная компания, проблем с которой у меня пока не было. Цены разумные, качество жилья хорошее. Все получил вовремя». Другие жалуются на задержки, проблемы с ипотечным оформлением и отсутствие коммуникации со стороны компании.
Обыски силовиков в офисе «Самолета» в 2025 году добавили драматизма. Точные причины обысков не раскрывались публично, но сам факт внимания правоохранительных органов к крупнейшему застройщику вызвал тревогу участников рынка.
Потеря крупнейшего проекта и стратегические вызовы
Взыскание «Квартала Марьино» стало самым болезненным ударом для «Самолета». В декабре 2025 года Арбитражный суд Москвы взыскал в пользу государства крупнейший девелоперский проект компании в Новой Москве — «Квартал Марьино». Этот объект предположительно был связан с латвийским Rietumu Banka, попавшим под санкции. «Самолет» потерял не просто один проект, а ключевой актив, в который были вложены огромные ресурсы.
Компания надеется вернуть долю в проекте, но юридические перспективы неясны. Потеря «Квартала Марьино» нанесла удар по финансовым показателям и репутации девелопера.
8% земельного банка не будет застраиваться самостоятельно компанией. «Самолет» объявил, что не планирует застраивать самостоятельно часть своих земельных активов. Возможна продажа этих участков или привлечение партнеров для совместной застройки. Это свидетельствует о пересмотре амбициозных планов роста и фокусировке на более реалистичных целях.
Земельный банк объемом 45,9 млн кв. м все еще остается самым большим в России. До 2030 года портфель объектов застройщика должен был составить 17 млн кв. м — для сравнения, лидер столичного региона ГК «ПИК» после объединения с ГК «Мортон» имеет 11,3 млн кв. м реализуемых проектов. Однако в условиях кризиса реализация этих планов под большим вопросом.
Продажа непрофильных активов стала частью антикризисной стратегии. «Самолет» избавляется от бизнесов, не связанных напрямую с жилищным девелопментом, чтобы сконцентрировать ресурсы на ключевых проектах и сократить издержки.
IT-стратегия компании включает значительные инвестиции в технологии. «Самолет» является одним из ведущих разработчиков IT-решений в недвижимости. В 2022 году был основан фиджитал-сервис «Самолет Плюс», оказывающий услуги по поиску, покупке, продаже и аренде недвижимости. В январе 2025 года компания купила 76% IT-компании «Клиентский сервис», разработчика proptech-платформы. В феврале 2024 года «Самолет» приобрел банк «Система» (переименованный в «Самолет банк»).
Эти инвестиции в технологии и финансовые сервисы были призваны создать экосистему вокруг основного девелоперского бизнеса. Однако в условиях кризиса сохранение и развитие этих направлений под вопросом.
Региональная экспансия продолжается несмотря на проблемы. «Самолет» работает не только в Москве и Московской области, но и в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах — «от Сахалина до Калининграда», как утверждает компания. В 2026 году ГК планирует начать строительство детсада в Колпинском районе Санкт-Петербурга. В ЖК «Курортный квартал» введена в эксплуатацию школа.
Компания строит «кварталы для жизни» со всей социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками, спортивными и развивающими центрами, кафе и магазинами. Более 35 сервисов делают жизнь людей лучше. Однако реализация этой амбициозной социальной программы требует стабильного финансирования, которого сейчас не хватает.
Партнерство с банками остается важным элементом бизнес-модели. «Самолет» работает с крупнейшими российскими банками: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Россельхозбанк и другие. Эти партнерства обеспечивают ипотечное финансирование покупателей квартир. В условиях высоких ставок по ипотеке значение этих партнерств возрастает.
Максим Воробьёв, брат губернатора Московской области Андрея Воробьёва, является совладельцем части проектов «Самолета» в Москве и Ленинградской области. Это политическое измерение бизнеса создает дополнительные возможности, но и риски — любые проблемы компании могут получить политический резонанс.
Кредитный рейтинг A- от агентства НКР (присвоен в июне 2020 года) отражал устойчивое финансовое положение компании. Однако события 2025-2026 годов могут привести к пересмотру рейтинга, если финансовая ситуация не стабилизируется.